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Recouvrement loyers impayés

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La recherche d’une solution amiable est à priviliéger en se faisant aider par un professionnel du recouvrement, la démarche la plus rapide et la moins couteuse consiste à faire appel aux services d'un cabinet de recouvrement de créances ayant l'habitude de ce genre de procédure, le but de ce professionnel du recouvrement sera dans la mesure du possible de vous éviter d’engager une procédure judiciaire longue (au minimum un an) et coûteuse.
Toutefois, dans le cas ou la procédure de recouvrement amiable échouerait, sans autre délai, le cabinet mettra en place le recouvrement par voie judiciaire au mieux de vos intérêts en tenant compte des clauses prévues au bail existant ainsi que de la solvabilité de votre locataire et de vos exigences.
Il est évidemment conseillé de rechercher une solution amiable avec son locataire. Celle-ci consiste, dès le premier retard de paiement, en une première relance du locataire par lettre simple (par exemple dans les 15 jours du retard de paiement), suivie éventuellement, peu de temps après, d’une lettre recommandée. Le locataire de bonne foi acceptera certainement un contact téléphonique ou une rencontre avec son bailleur pour lui expliquer sa situation et trouver avec lui une solution négociée qui peut consister en un départ accepté, ou encore en un règlement échelonné construit sur un plan de trésorerie rigoureux. Le bailleur peut ainsi proposer à son locataire un plan d’apurement consistant en un accord amiable écrit, qui prévoit un échelonnement de sa dette sur plusieurs mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement. Rappelons que lorsque l’aide au logement du locataire n’est pas versée directement au bailleur, celui-ci peut demander à la Caisse d’allocation familiale ce versement direct au bout de deux loyers impayés consécutifs. Le bailleur peut également solliciter la caution : celle-ci acceptera peut-être de payer à la place du locataire, ou encore fera-t-elle pression sur le locataire pour qu’il règle sa dette (démarche particulièrement efficace lorsque la caution est un parent, père ou mère, du locataire). Avertir son locataire que son défaut de paiement sera signalé au FNIPL (Fichier national des incidents de paiement locatifs), un fichier consultable par les agences immobilières et les administrateurs de biens, peut également se révéler efficace (FNIPL, 7 rue du Collège d’Annecy, 84 000 Avignon, tél : 04 90 80 78 07). Si au bout d’un mois, les démarches entreprises par le bailleur n’aboutissent pas, celui-ci devra alors très rapidement se rendre chez l’huissier pour faire délivrer un commandement de payer à son locataire. Compte tenu de la longueur des délais de la procédure judiciaire, il est en effet recommandé de ne pas attendre trois mois d’impayés avant de s’adresser à cet officier ministériel.
La procédure de recouvrement
L’impayé de loyer justifie pour le bailleur l’engagement d’une double action : - une action en recouvrement des sommes dues, en mettant en jeu le privilège du bailleur conféré par l’article 2332, 1er alinéa, du Code civil, - une action en résolution du bail, soit par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, s’il en comporte une, soit par résolution judiciaire dans le cas contraire.
Point de départ de la procédure : le commandement de payer > Le bailleur doit faire délivrer par huissier à son locataire un commandement de payer en préalable à cette double action. On notera toutefois que si le commandement de payer est nécessaire pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 24) et les baux commerciaux (article L.145-41 du Code de commerce), une simple sommation suffit pour les baux soumis au droit commun (dispositions du Code civil). Le commandement de payer va viser le montant des loyers impayés en distinguant le loyer en principal et les charges, mois par mois, ainsi que la clause résolutoire du bail (bail soumis à la loi de 1989). En effet, le commandement de payer peut poursuivre trois objectifs : - la mise en jeu de la clause résolutoire du bail, - la notification du montant des sommes dues et la demande de paiement, - la mise en oeuvre d’une saisie conservatoire sur les meubles et équipements personnels du locataire présents dans les locaux, ou leurs extensions, en vertu du privilège du bailleur. Cette saisie, outre ses effets propres, permet, en cas d’absence du locataire, de pénétrer dans les locaux et de détecter, le cas échéant, un départ inopiné « à la cloche de bois ». On notera que la clause résolutoire ne peut pas être mise en oeuvre pour défaut de paiement des frais de commandement ou de sommes dues en vertu d’une clause pénale. Quant aux intérêts moratoires, ils ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement. Le commandement de payer doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée sur le commandement.
> Le commandement de payer doit également être adressé à la caution. Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au locataire. En effet, la caution doit être avisée que la personne pour laquelle elle s’est portée caution est défaillante et qu’en conséquence le report du paiement est basculé sur la personne de la caution. Lorsque cette formalité est effectuée après le délai de quinze jours, la sommation de payer à la caution n’est pas nulle, mais celle-ci ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
> A partir de la délivrance du commandement de payer, le locataire a deux mois pour s’exécuter, en cas de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 (un mois minimum, en vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce, en cas de bail commercial). Durant ce délai, le locataire a la possibilité de saisir le juge d’une demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, en application des articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil. Le délai accordé par le juge ne peut pas dépasser deux ans. De son côté, le bailleur peut, pendant ce délai de deux mois, engager des actions conservatoires en vertu de l’article 68 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution et de son décret de 1992 : saisie conservatoire sur le mobilier au domicile du débiteur, sur son compte bancaire…
> Si, après avoir reçu le commandement de payer, le locataire ne régularise pas sa situation dans les délais, le bailleur peut demander au tribunal de constater cet état de fait, ce qui constituera le prélude à une action en expulsion.
L’assignation du locataire devant le tribunal Lorsque le commandement de payer reste infructueux passés les deux mois (en cas de bail soumis à la loi de 1989) après sa délivrance, le bailleur doit saisir le tribunal par l’intermédiaire d’un huissier qui, en son nom, assigne à comparaître le locataire devant le juge. La procédure pour la résiliation du bail et l’expulsion du locataire est demandée devant le tribunal d’instance pour les baux d’habitation, juridiction devant laquelle la présence d’un avocat n’est pas obligatoire (voir La Revue de l’Habitat, janvier 1998, p. 16, « Résiliation de bail d’habitation : plaider avec ou sans avocat devant le tribunal d’instance ? »), et devant le tribunal de grande instance pour les baux commerciaux. En général, le bail d’habitation prévoit la saisine du juge des référés du tribunal d’instance pour constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, ce qui permet d’obtenir plus rapidement une décision qui aura force de droit et qui ne sera pas suspendue en cas d’appel. Mais, la saisine du juge des référés n’est pleinement efficace que lorsque aucune contestation n’est possible sur le montant de la créance et quand le commandement de payer a été valablement délivré. Si ces deux conditions ne sont pas remplies, il faut saisir le juge du fond du tribunal d’instance. Précisons également que pour les baux destinés à l’habitation principale, il existe des obligations résultant de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l’exclusion qui a apporté, notamment, les contraintes suivantes : - à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’état dans le département (le préfet), par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ; - le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement qui ne peuvent excéder deux ans dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette décision de report ne porte que sur les sommes dues à la date du commandement, ce qui suppose que le locataire s’acquitte normalement des termes suivants.
Le recouvrement des impayés
Celui-ci se déroule en trois phases.
Les mesures conservatoires Elles tendent à rendre indisponibles certains biens du débiteur de façon à ce que, une fois obtenu un titre exécutoire, ces biens puissent être vendus au profit du créancier. La saisie conservatoire doit être autorisée par le juge, sauf lorsque le créancier dispose d’un privilège lui permettant de la pratiquer d’office, ce qui est le cas du bailleur qui bénéficie notamment d’un privilège sur les biens garnissant les locaux (article 2332 du Code civil). Précisons qu’un certain nombre de biens ne peuvent pas être saisis, car nécessaires à la vie et au travail du débiteur saisi et de sa famille (vêtements, literie, linge de maison, denrées alimentaires, appareils nécessaires au chauffage, machine à laver le linge, etc.). Par ailleurs, le bailleur peut, sans l’autorisation du juge, pratiquer une saisie conservatoire sur d’autres éléments comme le compte bancaire, des revenus ou des créances ou des biens autres que ceux garnissant les locaux loués.
L’obtention d’un titre exécutoire Un titre exécutoire est soit une ordonnance de référé (exécutoire de plein droit), soit un jugement assorti de l’exécution provisoire, soit un jugement de tribunal non frappé d’appel. Un bail notarié constitue un titre exécutoire uniquement pour le loyer, pas pour les charges qui sont fluctuantes et peuvent être contestées. Comme nous l’avons indiqué plus haut, la plupart des baux d’habitation prévoient la saisine du juge des référés du tribunal d’instance afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat. Mais une contestation sur les comptes oblige à dissocier l’action en résiliation du bail et l’action en condamnation à payer les sommes dues. Pour cette seconde action, il faudra introduire une nouvelle procédure au fond. La demande, bien sûr, visera la créance principale (loyers et charges impayés plus les taxes éventuelles), les intérêts de retard, le produit de la clause pénale, si le bail en contient une, les dommages et intérêts (s’ils peuvent être justifiés par un préjudice supplémentaire distinct de celui du retard de paiement) et, éventuellement, le versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile (frais irrépétibles du demandeur : frais d’huissier et d’avocat).
L’exécution de la décision de justice Le bailleur en possession d’un titre exécutoire, c’est-à-dire d’un jugement rendu par un tribunal, ou d’une ordonnance de référé, doit le faire signifier par huissier au locataire pour qu’il acquière autorité de chose jugée. Une fois cette signification effectuée, il faut encore attendre l’expiration du délai de recours (15 jours en cas d’ordonnance de référé, 1 mois en cas de jugement), puis faire délivrer un commandement de quitter les lieux. Ce commandement de quitter les lieux, qui reprendra encore un délai de deux mois imposé par l’article 62 de la loi de 1991 et le décret de 1992, puisque nous sommes en matière de baux d’habitation, doit être notifié au préfet.
> La saisie vente Pendant le délai de deux mois qui court à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, le bailleur a la possibilité de faire exécuter la décision condamnant le locataire à payer les loyers arriérés, en faisant délivrer un commandement de payer : c’est ce qu’on appelle le commandement saisie vente (l’huissier, au bout de 8 jours, passera à la saisie vente du mobilier du débiteur). Cela peut faire activer et précipiter le départ du locataire, celui-ci recevant un commandement de quitter des lieux (il faut donc qu’il trouve un local de remplacement) et sachant que son mobilier va être saisi. Lorsque le bailleur a fait procéder à une saisie conservatoire avant d’obtenir un titre exécutoire, l’huissier convertit la saisie conservatoire en saisie exécution. A défaut, une saisie-vente est pratiquée directement, se décomposant en un inventaire par huissier qui rend les biens indisponibles, l’enlèvement par les soins d’un commissaire priseur mandaté par le créancier et leur mise en vente aux enchères, la vente effective et l’attribution du prix au créancier. Les frais de transport et d’entrepôt, comme tous les autres frais et honoraires, sont à la charge du débiteur. A ce stade, tous les biens du débiteur peuvent faire l’objet d’une saisie, et pas seulement ceux qui garnissaient le logement, comme pour la saisie conservatoire effectuée au seul titre du privilège du bailleur.
Peuvent ainsi être saisis : des véhicules non stationnés sur une extension du logement, un portefeuille d’actions ou d’obligations, un fonds de commerce si le débiteur est commerçant en nom personnel, des biens immeubles (qui doivent faire l’objet d’une procédure spéciale : celle de la saisie immobilière). Il faut savoir que les saisies de titres ou de fonds de commerce d’une part, les saisies immobilières, d’autre part, ont une particularité : les biens saisis peuvent avoir fait l’objet d’inscription de sûretés (nantissements pour les premiers et hypothèques pour les seconds) ou de privilèges du trésor ou des organismes sociaux. Dans ce cas, la distribution du prix doit se faire entre tous les créanciers en fonction de la nature et de l’ordre de leurs inscriptions, sous le contrôle d’un tribunal dans le cadre d’une procédure d’ordre. Le débiteur, en cas de saisie vente ou de saisie conservatoire convertie en saisie vente, dispose d’un mois pour proposer à son créancier de vendre amiablement les meubles saisis. A défaut, l’huissier fait réaliser les affiches nécessaires à la publicité de la vente du mobilier et transmet le dossier au commissaire priseur pour l’enlèvement et la vente aux enchères.
> La saisie attribution La saisie attribution consiste à faire attribuer au créancier une créance du débiteur sur un tiers qualifié de tiers détenteur. Dans la pratique, les saisies attribution sont pratiquées sur les éléments suivants : - les comptes bancaires du débiteur (avec un minimum insaisissable de 433,06 e pour une personne, 216,53 e pour la 1ère personne supplémentaire) ; - les loyers dus par les locataires du débiteur ; - une indemnité d’assurance revenant au débiteur ; - les créances du débiteur sur ses clients, s’il exerce en nom personnel ; - les dividendes de sociétés dont il est actionnaire, etc. Ne peuvent être saisies : les rentes viagères d’invalidité, les pensions alimentaires et prestations compensatoires, l’allocation d’insertion, l’allocation de solidarité. Par ailleurs, seule une fraction de 20 % des prestations familiales de la Caisse d’allocation familiale, sont saisissables : allocation pour jeune enfant, allocation de rentrée scolaire, allocations familiales. Il est important de souligner que le tiers saisi qui ne se libère pas entre les mains du créancier saisissant se rend personnellement responsable du paiement des sommes saisies.
> Saisie d’un véhicule La saisie d’un véhicule peut se faire de deux façons différentes : par immobilisation ou par déclaration. La saisie par immobilisation consiste à bloquer matériellement le véhicule à l’aide d’un sabot de Denvers, ce qui permet d’éviter que la voiture soit dissimulée par le débiteur et lui en interdit son utilisation. Le jour de la pose du sabot, l’huissier en informe le débiteur par lettre dans laquelle il mentionne le titre exécutoire, afin qu’il se mette en mesure de régler rapidement le loyer, faute de quoi, le véhicule sera vendu dans le délai d’un mois, délai pendant lequel le locataire peut contester la pose de ce sabot devant le juge de l’exécution. Encore faut-il connaître l’immatriculation du véhicule et, pour cela, il est recommandé de demander une photocopie de la carte grise, au moment de la sélection du locataire. La saisie par déclaration. L’autre façon de procéder consiste à bloquer la vente du véhicule par déclaration au service des cartes grises (à la préfecture du lieu d’immatriculation du véhicule du débiteur). Dans ce cas, le débiteur ne peut plus vendre son véhicule, mais il peut l’utiliser. Le créancier doit informer le débiteur, par acte d’huissier et dans les 8 jours à compter de la date de la déclaration, de la déclaration qu’il a faite au greffe concernant son véhicule. Le débiteur dispose d’un délai d’un mois pour contester la saisie auprès du juge de l’exécution.
> La saisie de rémunérations Elle s’assimile à une saisie attribution, mais suit un régime particulier. Toutes les rémunérations dues par un employeur sont saisissables partiellement. Sont également partiellement saisissables les allocations de chômage (sauf l’allocation de solidarité spécifique), les indemnités journalières de maladie et de maternité, les pensions de retraites et rentes. Sont totalement saisissables : les indemnités de licenciement, les sommes versées au titre de la participation. La mise en oeuvre d’une saisie de rémunérations se fait par convocation du créancier et du débiteur devant le tribunal d’instance par le secrétariat-greffe à une audience qui est précédée d’une tentative de conciliation. Si la conciliation aboutit, le débiteur verse directement le montant des échéances au créancier. La moindre défaillance de sa part entraîne la saisie automatique des rémunérations sur la demande du créancier.
A défaut de conciliation, la saisie est prononcée. Le juge d’instance ne revient pas sur la validité du titre que le bailleur possède, mais peut émettre un avis, par exemple sur des intérêts de retard qu’il a le pouvoir de minorer, comme les frais d’huissier. L’autorisation par le juge de saisie sur les salaires du débiteur est notifiée au débiteur et à son employeur qui est tenu, tous les mois, de procéder à un prélèvement sur le bulletin de salaire des sommes saisissables (ne sont pas saisissables les sommes inférieures au revenu minimum d’insertion, soit 433,06 e pour une personne, 216,53 e pour la 1ère personne supplémentaire), prélèvement qu’il envoie régulièrement au greffe . Le bailleur obtient ce que l’on appelle une « répartition », environ tous les trois mois.
L’expulsion Pendant ce temps, le délai de deux mois, en ce qui concerne l’exécution, aura expiré. L’huissier procédera alors à une tentative amiable d’expulsion, verra si les lieux sont libérés et quelles sont les dispositions de l’ex locataire pour partir. A ce stade là, l’huissier ne pouvant employer la force physique, sollicitera l’assistance du commissaire de police qui sera son « bras armé ». Une fois l’assistance du commissaire de police requise, celui-ci a deux mois pour instruire le dossier. Pour ce faire, il va convoquer les intéressés et leur indiquer qu’ils doivent présenter une demande de logement à la mairie et partir le plus rapidement possible. Le commissaire de police remet son rapport à l’autorité de tutelle, le préfet. Si au bout des deux mois à partir de la réquisition, le commissaire de police a remis son dossier et l’expulsion a été ordonnée, mais que le commissaire de police n’a pas été autorisé à prêter son assistance, le bailleur peut introduire un recours pré-contentieux afin d’être indemnisé par l’Etat. Bien souvent, les bailleurs qui engagent une procédure contre l’Etat, suite au refus du préfet d’accorder le concours de la force publique dans le cadre d’une expulsion, sont indemnisés à hauteur de la totalité des loyers impayés. On rappellera que l’article L. 613-3 du Code de la construction et de l’habitation empêche toute expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars (à Paris, le début de la trêve hivernale est traditionnellement avancé au 15 octobre), sauf lorsque les occupants sont sans droit ni titre (squatteurs qui sont entrés par effraction dans les locaux).
Revue de l’habitat le 07/07/2006
 

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